TOUT SAVOIR SUR LE PERMIS DE CONSTUIRE (GUIDE COMPLET)
En France, le permis de construire est une autorisation administrative délivrée par la mairie (ou, dans certains cas, par les services de l’État) qui permet de réaliser des travaux de construction ou d’aménagement importants. Il vise à garantir que le futur bâtiment ou l’extension projetée respecte les règles d’urbanisme en vigueur (documents d’urbanisme locaux, règles architecturales, normes environnementales, etc.).
Dans quels cas est-il nécessaire ?
- Construction d’une maison individuelle ou d’un bâtiment neuf.
- Travaux d’agrandissement (extension, surélévation) dépassant certaines superficies.
- Modification de la structure ou de la destination d’un bâtiment existant, dès lors que ces changements sont significatifs et dépassent le simple entretien ou la rénovation légère.
Comment obtenir un permis de construire ?
- Dépôt du dossier : Vous devez constituer un dossier de demande en y joignant les pièces obligatoires (plan de situation, plan de masse, plan des façades, notice descriptive, etc.).
- Instruction par l’administration : Les services compétents (commune, intercommunalité ou services de l’État) vérifient que le projet respecte les règles d’urbanisme.
- Décision de la mairie : À l’issue du délai légal d’instruction, le maire (ou l’autorité compétente) délivre ou refuse le permis en motivant sa décision.
Quels sont les enjeux ?
- Conformité urbanistique : S’assurer que le projet s’intègre dans l’environnement local et respecte les règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du Plan d’Occupation des Sols (POS), lorsqu’il existe.
- Sécurité et salubrité : Vérifier que les normes de sécurité (incendie, accessibilité, etc.) et d’hygiène (évacuation des eaux usées, gestion des déchets…) sont bien prises en compte.
- Protection du patrimoine : Dans le cas d’un projet situé à proximité d’un monument historique ou dans une zone protégée, des exigences particulières doivent être respectées (avis des Architectes des Bâtiments de France, par exemple).
En somme, le permis de construire est indispensable pour tout projet de construction ou de transformation de grande envergure. Il permet de s’assurer que les nouvelles constructions s’intègrent harmonieusement dans leur environnement et qu’elles respectent la réglementation en matière d’urbanisme et de sécurité.
Un architecte est-il obligatoire ?
Non, l’intervention d’un architecte est obligatoire uniquement pour tout projet de construction (ou d’extension) dépassant un certain seuil de surface. Plus précisément, la loi impose le recours à un architecte dès lors que la surface de plancher (ex-Surface Hors Œuvre Nette, ou SHON, hors espace de circulation et garage) de la future construction après travaux dépasse 150 m².
Quelques précisions :
- Seuil de 150 m²
- Cela concerne aussi bien les projets de construction neuve que les extensions ou surélévations.
- Le calcul de la surface de plancher prend en compte l’ensemble des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond > 1,80 m, à partir du nu intérieur des façades.
- Cas particuliers
- Agriculteurs : Les projets de construction à usage agricole peuvent, sous certaines conditions, être dispensés de l’obligation de recourir à un architecte.
- Monuments historiques : Dans le cas de projets situés dans le périmètre d’un monument historique, l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) peut être requis, mais cela ne dispense pas forcément du recours à un architecte si les surfaces dépassent 150 m².
Comment faire un dossier de permis de construire ?
Pour obtenir un permis de construire, vous devez constituer et déposer un dossier complet auprès de la mairie de la commune où se situe le terrain concerné. L’objectif est de démontrer que votre projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur (PLU, POS, etc.). Voici les grandes étapes dont nous nous chargeons :
1. Choisir le bon formulaire Cerfa
En fonction de votre projet (construction neuve, agrandissement, aménagement…), vous devez remplir l’un des formulaires Cerfa appropriés :
- Cerfa n° en vigueur (permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes).
- Cerfa n° en vigueur (autres projets de construction ou d’aménagement).
Vous pouvons vous transmettre le formulaire CERFA approprié à votre demande.
2. Préparer les pièces et plans obligatoires
Le dossier de permis de construire comporte des plans et des documents justifiant la conformité du projet. Les principales pièces exigées (notées “PCMI” pour une maison individuelle) sont :
- Plan de situation du terrain (PCMI1)
- Indique l’emplacement précis de la parcelle dans la commune.
- Permet de localiser le projet par rapport aux voies de circulation, aux parcelles voisines, etc.
- Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier (PCMI2)
- Montre l’implantation de la (future) construction sur le terrain.
- Précise les dimensions, les distances par rapport aux limites séparatives, l’orientation.
- Plan en coupe du terrain et de la construction (PCMI3)
- Présente le profil du terrain avant et après travaux.
- Indique la différence de niveau entre le sol naturel et le futur bâtiment.
- Plan des façades et des toitures (PCMI4)
- Montre l’aspect extérieur de la construction, la forme de la toiture, les ouvertures, etc.
- Document(s) graphique(s) d’insertion (PCMI5)
- Illustration ou montage graphique permettant de visualiser le projet dans son environnement existant (insertion paysagère).
- Notice descriptive du projet (PCMI6)
- Décrit les matériaux utilisés, les couleurs, le mode d’intégration au site, l’accès au terrain, etc.
- Photographies (PCMI7)
- Montre le terrain dans son environnement proche et lointain (vue rapprochée, vue large du paysage).
Le contenu précis peut légèrement varier selon la nature du projet et les exigences locales (zone classée, zone protégée, etc.). En outre, des justificatifs supplémentaires (étude de sol, diagnostics, etc.) peuvent être demandés selon la situation. Nous pouvons bien-sûr vous aider.
3. Vérifier les règles d’urbanisme locales
Avant de finaliser votre dossier, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) en mairie (ou en ligne s’il est disponible). Vous pourrez vérifier :
- Les règles de hauteur maximale, d’implantation, de densité (CES ou COS, si existant), etc.
- Les contraintes architecturales (forme de la toiture, coloris, matériaux).
- Les servitudes éventuelles (servitude de passage, zone inondable, protection du patrimoine…).
4. Respecter les contraintes légales (architecte, ABF, etc.)
- Architecte : L’intervention d’un architecte est obligatoire si la surface de plancher totale du projet (existant + extension) dépasse 150 m² (hors garage pour la SP)
- Bâtiments de France (ABF) : Si le projet est situé à proximité d’un monument historique ou dans une zone protégée, vous devrez recueillir l’avis conforme de l’ABF.
- Règles de droit privé : Règlement et cahier des charges d’un lotissement.
5. Constituer et déposer le dossier complet
Une fois le formulaire Cerfa dûment rempli et toutes les pièces rassemblées :
- Nombre d’exemplaires : Préparez généralement 4 exemplaires complets (certaines mairies peuvent exiger plus selon la nature du projet).
- Dépôt en mairie : Déposez votre dossier à la mairie ou envoyez-le par courrier recommandé avec avis de réception.
- Récépissé de dépôt : La mairie vous remet un récépissé indiquant la date à partir de laquelle les travaux peuvent commencer en cas d’acceptation.
Nous déposons pour vous le dossier en ligne et faisons le suivi de l’instruction.
6. Instruction du dossier et décision
Délai d’instruction
- Le délai de base est généralement de 2 mois pour une maison individuelle, et 3 mois pour les autres projets.
- Ce délai peut être prolongé si des services extérieurs (ABF, architecte conseil, etc.) doivent être consultés, ou si des pièces complémentaires sont demandées.
Décision
- Permis accordé : Vous recevez un arrêté accordant votre permis de construire.
- Permis refusé : Un courrier de refus motivé vous est adressé. Vous pouvez, sous conditions, déposer un nouveau dossier modifié ou engager un recours.
- Permis tacite : Si vous n’avez pas de réponse passée l’échéance légale, vous bénéficiez, en principe, d’un permis tacite (sauf cas particuliers).
7. Affichage et recours
Panneau d’affichage
Une fois le permis accordé, vous devez l’afficher sur un panneau réglementaire, visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier.
Le panneau doit mentionner :
- Le numéro et la date de délivrance du permis.
- La nature des travaux et la surface créée.
- Le nom du bénéficiaire.
Délai de recours
- Le voisinage et les tiers disposent d’un délai de 2 mois à compter du premier jour d’affichage pour contester le permis de construire devant le tribunal administratif.
8. Validité du permis et démarrage du chantier
- Le permis de construire est valable 3 ans, prolongeable 2 fois pour un an (sur demande).
- Vous devez respecter les déclarations d’ouverture de chantier et de fin de chantier (imprimés Cerfa dédiés).
- Le chantier doit démarrer dans les 3 ans suivant l’obtention du permis, sous peine de caducité.
En résumé
- Formulaire : Choisissez et complétez le Cerfa adapté à votre projet.
- Plans et pièces justificatives : Préparez tous les documents (plans, photos, notice descriptive, etc.).
- Règles locales : Vérifiez le PLU/POS et les contraintes en vigueur (hauteur, matériaux, etc.).
- Dépôt du dossier : Fournissez le nombre d’exemplaires demandés à la mairie.
- Instruction : Attendez la décision de la mairie (accord, refus ou accord tacite).
- Affichage : Affichez votre permis sur le terrain dès l’obtention et pendant le chantier.
- Durée de validité : Lancez les travaux dans les 3 ans, sinon demandez une prolongation si besoin.
En suivant rigoureusement ces étapes et en veillant à respecter les règles locales, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir votre permis de construire rapidement et éviter les litiges. Cependant, le montage de ce dossier doit être assez précis et technique, et le moindre manquement implique des demandes de pièces complémentaires, et parfois des refus de dossier. C’est pourquoi nous proposons nos services.
Peut-on transférer un permis de construire ?
Oui, il est tout à fait possible de transférer un permis de construire en France, sous certaines conditions. Voici un résumé :
Qu’est-ce que le transfert d’un permis de construire ?
Le transfert d’un permis de construire permet de céder l’autorisation de construire, accordée initialement à une personne (physique ou morale), à une autre personne. Cela est possible car le permis est lié au terrain et au projet, et non à la personne du demandeur initial.
Quels sont les conditions pour transférer un permis de construire ?
Plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies pour que le transfert soit possible :
- Validité du permis : Le permis de construire doit être en cours de validité. Cela signifie qu’il n’est pas périmé (le délai de validité est généralement de 3 ans, avec possibilité de prolongation sous certaines conditions). Un permis périmé ne peut pas être transféré.
- Accord du titulaire initial : Le titulaire initial du permis doit donner son accord exprès pour le transfert. Cet accord est formalisé dans le dossier de demande de transfert.
- Capacité du bénéficiaire : Le bénéficiaire du transfert doit être en mesure de déposer une demande de permis de construire. Cela signifie qu’il doit avoir la capacité juridique de construire sur le terrain concerné (être propriétaire du terrain, avoir une promesse de vente, etc.).
Quelle est la procédure de transfert ?
La demande de transfert doit être effectuée par le futur titulaire du permis, en utilisant le formulaire CERFA n°13412*06 (ou son équivalent mis à jour). Ce formulaire doit être déposé en mairie en plusieurs exemplaires (généralement 4), ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le dossier de demande de transfert doit comprendre :
- Le formulaire CERFA n° en vigueur dûment rempli.
- L’accord écrit du titulaire initial du permis.
- Les pièces justifiant la capacité du bénéficiaire à construire (par exemple, un titre de propriété).
- Une copie du permis de construire initial.
La mairie instruit ensuite la demande de transfert. Si toutes les conditions sont remplies, le transfert est accordé par arrêté municipal.
Points importants :
- Droit au transfert : Le transfert d’un permis de construire en cours de validité est considéré comme un droit, ce qui signifie que la mairie ne peut pas refuser le transfert si toutes les conditions sont respectées.
- Motivation du refus : Si la mairie refuse le transfert, elle doit motiver sa décision.
- Recours : En cas de refus injustifié, il est possible de contester la décision de la mairie par un recours administratif ou contentieux.
- Pas de modification du projet : Le transfert ne permet pas de modifier le projet initialement autorisé. Si des modifications sont nécessaires, il faut déposer une demande de permis modificatif.
- Nouveau CERFA : Depuis le 18 octobre 2024, le CERFA utilisé est le n°16701. Vérifiez son équivalent mis à jour avant de déposer votre demande.
En résumé, quels sont les questions à se poser ?
Voici une liste non exhaustive des questions les plus fréquentes à se poser, regroupées par thèmes :
Avant le dépôt de la demande :
- Mon projet nécessite-t-il un permis de construire ? ou une déclaration préalable, ou aucune formalité ?) Il est crucial de bien identifier la nature des travaux pour connaître l’autorisation d’urbanisme requise.
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Quelles sont les règles d’urbanisme applicables à mon terrain ?
(PLU, RNU, zones protégées, etc.) Cette question est essentielle pour concevoir un projet conforme. Consulter le service d’urbanisme de la mairie ou le site internet de la commune est indispensable.
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Puis-je consulter le PLU en ligne ?
De nombreuses communes mettent leur PLU à disposition sur leur site internet.
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Quels sont les documents à fournir pour mon dossier ?
La liste précise varie selon la nature du projet et la commune.
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Dois-je faire appel à un architecte ?
(Obligatoire au-delà de 150 m² de surface de plancher hors garage).
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Combien coûte un permis de construire ?
Vous devez tenir compte du coût des prestations de dessin, montage du dossier et suivi (dessinateur, architecte..) Selon le cas, le coût des professionnels pour certaines pièces annexes comme par exemple : Une étude de perméabilité, une étude thermique, un relevé géomètre..etc
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Puis-je réaliser une étude de faisabilité avant de déposer mon permis ?
C’est fortement conseillé pour s’assurer de la viabilité du projet et anticiper les éventuels problèmes. Nous pouvons vous aider.
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Comment obtenir un extrait cadastral ?
L’extrait cadastral est un document utile pour localiser précisément le terrain. Il peut être obtenu en ligne sur le site du cadastre ou auprès du service des impôts fonciers.
Pendant l’instruction du dossier :
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Quel est le délai d’instruction de mon permis ?
2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres constructions, pouvant être majorés.
- Comment suivre l’avancement de mon dossier ? Certaines mairies proposent un suivi en ligne. Il est également possible de contacter le service d’urbanisme.
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Que faire si je reçois une demande de pièces complémentaires ?
Il faut fournir les documents demandés dans les meilleurs délais pour ne pas retarder l’instruction.
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Que signifie un avis favorable avec prescriptions ?
Le permis est accordé, mais avec des conditions à respecter lors des travaux.
Après l’obtention du permis :
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Quelle est la durée de validité du permis de construire ?
3 ans, prolongeable sous conditions.
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Quand puis-je commencer les travaux ?
Après l’affichage du permis sur le terrain et le délai de recours des tiers (2 mois). Il faut également déposer une déclaration d’ouverture de chantier (DOC).
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Quelles sont les obligations d’affichage du permis sur le terrain ?
L’affichage doit être visible de la voie publique et comporter certaines mentions obligatoires.
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Puis-je modifier mon projet après avoir obtenu le permis ?
Oui, mais il faut déposer un permis modificatif .
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Que faire en cas de recours contre mon permis ?
Il est important de se faire conseiller par un professionnel (avocat).
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Qu’est-ce que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) ?
C’est un document à déposer en mairie une fois les travaux terminés pour attester de leur conformité avec le permis accordé.
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Quelles sont les sanctions en cas de travaux sans permis ou non conformes ?
Les sanctions peuvent être administratives (amende, obligation de mise en conformité) ou pénales (démolition).
Questions spécifiques :
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Puis-je construire en limite de propriété ?
Des règles spécifiques s’appliquent. Il est important de consulter le PLU et de respecter les distances légales.
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Quelles sont les règles concernant les clôtures ?
Elles peuvent être soumises à déclaration préalable ou à permis de construire selon les communes.
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Quelles sont les règles pour les piscines ?
La réglementation varie selon la taille et le type de piscine.
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Comment se passe la construction en zone inondable ?
Des règles spécifiques et des contraintes constructives s’appliquent.
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Quelles sont les normes d’accessibilité pour les personnes handicapées ?
Elles doivent être respectées pour les constructions neuves et les établissements recevant du public.
Cette liste n’est pas exhaustive, mais elle couvre les principales questions que l’on peut se poser sur le permis de construire. N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir des informations précises et adaptées à votre projet.